부동산 관련 세금 상식
우리의 삶과 밀접한 부동산과 관련된 세금에 대해 알아 보도록 하겠습니다.
1. 부동산 취득 시 내야 하는 세금
부동산을 취득하고 등기하면서 내어야 하는 세금입니다.
관련된 세금으로는 먼저 취득세가 있습니다. 그리고 취득세에 덧붙여 내는 세금으로 농어촌특별세와 지방교육세가 있습니다.
또 크지 않은 금액이지만 인지세가 있습니다.
매매를 하지 않고 부동산을 증여 또는 상속 받았을 경우에는 증여세와 상속세를 부담하여야 합니다.
취득세 : 부동산,차량,입목,중기 등의 소유권이 변경될 때 취득자에게 과세하는 세금. 보통세. 지방세.
농어촌특별세 : 농어업의 경쟁력 강화와 농어촌의 산업기반시설의 확충에 필요한 재원을 충당하기 위하여 과세하는 목적세
지방교육세 : 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재정을 확보하기 위하여 일정한 지방세에 부과하는 목적세
인지세 : 재산상의 권리 변동,승인을 표시하는 증서를 대상으로 그 작성자에게 부과하는 세
증여세 : 타인으로부터 재산을 무상으로 취득하는 경우 그 취득한 자에게 증여받은 재산 과액을 과세표준으로 하여 부과하는 조세
상속세 : 사망에 의하여 무상으로 이전되는 재산에 대하여 부과하는 조세. 보통세. 직접세
2. 부동산 보유시 내야 하는 세금
옛날에는 보유한 부동산에 대하여 건물은 재산세, 토지는 종합토지세가 과세되었으나 2005년부터는 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세(일정 기준금액 최고시에 해당)가 과세되고, 일반건물은 재산세만 과세됩니다.
그리고 재산세에는 지방교육세, 지역자원시설세가 붙고, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부과됩니다.
재산세 : 일정한 재산에 대하여 부가하는 조세. 지방세. 보통세.
종합부동산세 : 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 이외에 일정 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대하여 국세청이 별도로 누진세율을 적용하여 국세를 부과하는 세금
지역자원시설세 : 공공시설에 필요한 비용을 충당하기 위하여 그 시설로 인하여 특별히 이익을 받은 토지, 가옥, 선박등의 소유자에게 부과하는 세금. 2010년 12월 공동시설세와 지역개발세가 통합된 세금.
3. 부동산 양도 시 내야 하는 세금
보유하고 있는 부동산을 처분할 때는 국세인 양도소득세를 납부해야 합니다. 이에 따른 지방세인 지방소득세 소득분도 함께 납부해야 합니다.
양도소득세 : 주택, 토지, 건축물 등을 유상으로 양도하여 얻은 양도 차익에 대하여 부과하는 조세.
지방소득세 소득분 : 과거 주민세를 말하는 지방소득세는 소득의 10%를 지방소득세로 납부하게 되는 조세. 지방세.
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구분 |
국세 |
지방세제 | |
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지방세 |
관련부가세 | ||
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취득시 |
인지세(계약서 작성시) |
취득세 |
농어촌특별세(국세) 지방교육세 |
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상속세(상속받은 경우) | |||
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증여세(증여받은 경우) | |||
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보유시 |
종합부동산세(일정 기준금액 초과시) 농어촌특별세(종합부동산세 관련 부가세) |
재산세 |
지방교육세 지역자원시설세 |
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처분시 |
양도소득세 |
지방소득세(소득분) |
/ |
부동산 취득 시 내는 세금 부동산의 취득-매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말합니다. 부동산을 취득할 때 내는 세금으로는 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)와 인지세가 있습니다. 부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시/군/구청에 취득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 취득세 1. 개요 부동산을 취득한 날부터 60일 이내(상속은 상속 개시일부터 6개월 이내)에 취득세를 납부하여야 합니다. 이 기한내에 납부하지 않으면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 1만분의3)를 추가 부담합니다. 2. 취득가액 산정방법 취득세 계산시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 않거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달되거나 신고가액이 없는 경우에는 시가표준액으로 계산합니다. 다만, 국가 또는 법인 등 사실상 취득가격이 입증되는 거래인 경우에는 취득가격에 의해 계산합니다. <시가표준액> 구분 산정방법 건물 주택 개별(공동)주택의 공시가격 주택이외 지방자치단체의 장이 결정한 가액 토지 개별공시지가 ☞ 부동산을 상속받거나 증여받는 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세를 냅니다. 3. 과세표준 및 세율 구분 취득세 농어촌특별세 지방교육세 합계세율 6억이하 주택 85㎡이하 1% 비과세 0.1% 1.1% 85㎡초과 1% 0.2% 0.1% 1.3% 6억초과 9억이하 주택 85㎡이하 2% 비과세 0.2% 2.2% 85㎡초과 2% 0.2% 0.2% 2.4% 9억초과 주택 85㎡이하 3% 비과세 0.3% 3.3% 85㎡초과 3% 0.2% 0.3% 3.5% 주택 외 매매(토지,건물 등) 4% 0.2% 0.4% 4.6% 원시취득, 상속(농지 외) 2.8% 0.2% 0.16% 3.16% 무상취득(증여) 3.5% 0.2% 0.3% 4% 농지 매매 신규 3% 0.2% 0.2% 3.4% 2년이상 자경 1.5% 비과세 0.1% 1.6% 상속 2.3% 0.2% 0.06% 2.56% ☞ 2013년 8월 28일 이후 최초로 취득하는 분부터 적용됩니다. 4. 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사 * 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 자금출처 조사를 받게됩니다. * 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 납부 할 수도 있습니다. * 재산을 증여받고 증여세 자진신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 비하여 세금을 30%더 물게 됩니다. 인지세 1. 개요 부동산 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성할 때에는 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첨부하고 소인하여야 합니다. 2. 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액 기재금액 세액 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 2만원 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 4만원 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 7만원 1억원 초과 ~ 10억원 이하 15만원 10억원 초과 35만원 ☞ 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세 됩니다. 부동산 보유 시 내는 세금 재산세(財産稅 Property Tax) - 일정한 재산에 대하여 부과되는 조세 재산세는 지방세 중에서 구세 및 시,군세이며 보통세입니다. 재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기를 과세물건으로 하며, 납세지는 토지 건축물 주택의 소재지, 선박의 선적항 소재지, 항공기의 정치장 소재지를 기준으로 합니다. 1. 재산세의 납부기한 - 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 다음과 같이 재산세가 부과됩니다. 대상 납부기한 납부방법 소관기관 건물분 재산세, 주택분 재산세 1/2 7월 16일 ~ 7월 31일 고지납부 시청,군청,구청 토지분 재산세, 주택분 재산세 1/2 9월 16일 ~ 9월 30일 ☞ 주택분 재산세액이 10만원 이하인 경우 7월에 전액 고지할 수 있습니다. 2. 재산세 과세표준 구분 과세대상 시가표준액 재산과세표 주택분 주택과 부속토지 주택공시가격 시가표준액 X 공정시장가액비율 건물분 일반건물 지방자치단체장이 결정한 가액 시가표준액 X 공정시장가액비율 토지분 종합합산토지,별도합산토지 개별공시지가 시가표준액 X 공정시장가액비율 * 공정시장가액비율 - 과세표준을 정할때 적용하는 공시가격의 비율을 말함 지방세법 시행령에서는 2009년5월21일의 개정안부터 공정시장가액비율을 토지 및 건축물은 시가표준액의 70%로, 주택은 시가표준액의 60%로 정하고 있습니다. * 주택분과 건물분의 재산세는 1개 물건별 개별과세 * 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세합니다. 3. 재산세 세율표 과세대상 과세표준 세율 비고 주택 6천만원 이하 0.1% 별장 4% 1억5천만원 이하 6만원 + 6천만원 초과금액의 0.15% 3억원 이하 19만5천원 + 1.5억원 초과금액의 0.25% 3억원 초과 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4% 건축물 골프장,고급오락장 4% 과밀억제권역안의 공장 신/증설 (5년간 1.25%) 주거지역,지정지역내 공장용건축물 0.5% 기타건축물 0.25% 나대지등 (종합합산과세) 5천만원 이하 0.2% 1억원 이하 10만원 + 5천만원 초과금액의 0.3% 1억원 초과 25만원 + 1억원 초과금액의 0.5% 사업용토지 (별도합산과세) 2억원 이하 0.2% 10억원 이하 40만원 + 2억원 초과금액의 0.3% 10억원 초과 280만원 + 10억원 초과금액의 0.4% 기타토지 (분리과세) 전/답/과수원/목장용지/임야 0.07% 골프장/고급오락장용 토지 4% 위 이외의 토지 0.2% 4. 재산세에 부가하여 과세되는 지방교육세 과세표준 세율 과세특례분 제외한 재산세액 20% 5. 재산세 과세특례 - 종전의 도시계획세는 재산세 과세특례로 하여 재산세에 통합 과세되며 과세표준, 세율등은 도시계획세와 동일합니다. * 과세표준 : 재산세 과세표준액 * 세율 : 0.14% 6. 지역자원시설세 - 종전의 공동시설세는 특정부동산분 지역자원시설세로 하여 재산세와 병기 부과되며, 과세표준/세율등은 공동시설세와 동일합니다. * 과세표준 : 건축물 시가표준액(주택의 건축물 부문 X 공정시장가액비율) * 세율 과세대상 과세표준 세율 비고 건축물 600만원 이하 0.04% 화재위험 건축물은 당해 세율의 2배 중과세 1,300만원 이하 2.400원 + 600만원 초과금액의 0.05% 2,600만원 이하 5,900원 + 1,300만원 초과금액의 0.06% 3,900만원 이하 13,700원 + 2,600만원 초과금액의 0.08% 6.400만원 이하 24,100원 + 3,900만원 초과금액의 0.10% 6.400만원 초과 49,100원 + 6,400만원 초과금액의 0.12% 종합부동산세 - 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 위하여 2005년부터 일정 금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세를 부과한 후 추가로 국세인 종합부동산세가 과세된다. 1. 과세대상 - 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지,잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정금액 초과시 과세대상이 된다. 다만 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과한 경우에만 과세가 된다. 과세대상 유형 및 과세단위의 구분 공제금액 주택 인별 전국 합산 6억원(1세대 1주택자는 9억원) 종합합산토지(나대지,잡종지 등) 5억원 별도합산토지(일반건축물의 부속 토지 등) 80억원 2. 부동산 유형별 과세대상의 구분 구분 부동산의 종류 재산세 종합부동산세 건물 주거용 주택(아파트,단독,다가구,다세대), 오피스텔(주거용) 0 0 별장(주거용 건물로서 휴양, 피서용으로 사용되는 것) 0 X 일정 건설임대주택,매입임대주택 등 장기임대주택, 미임대건설임대주택 0 X 일정한 미분양주택, 사원용주택, 기숙사, 가정 어린이집용 주택 0 X 기타 일반건축물(상가,사무실,빌딩,공장,기타사업용 건물) 0 X 토지 종합합산 나대지, 잡종지, 일부농지. 임야, 목장용지 등 0 0 재산세 분리과세대상 토지 중 기준 초과 토지 0 0 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준 초과 토지 0 0 재산세 분리과세, 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 0 0 별도합산 일반건축물의 부속토지(기준 면적 범위 내의 것) 0 0 법령상 인,허가 받은 토지 0 0 분리과세 일부농지, 임야, 목장용지(재산세 0.07%) 0 X 공장용지 일부, 공급용 토지(재산세 0.2%) 0 X 골프장, 고급오락장용 토지(재산세 4.0%) 0 X 3. 과세표준 산정방법 과세대상 과세표준 공시가격기준 주택 (주택공시가격을 인별로 합산한 가액 - 6억원) * 80% 주택공시가격 종합합산토지(나대지,잡종지 등) (토지공시가격을 인별로 합산한 가액 - 5억원) * 80% 개별공시지가 별도합산토지(일반건축물 부속토지 등) (토지공시가격을 인별로 합산한 가액 - 80억원) * 80% 개별공시지가 4. 과세표준 합산배제 아래 항목중에서도 기준과 조건에 부합하는 경우만 합산배제 가. 합산배제 임대주택 나. 합산배제 사원용주택 - 기숙사, 사원용 주택, 주택건설업자의 미분양 주택, 가정 어린이집용 주택, 시공자가 대물변제 받은 미분양주택, 연구기관의 연구원용 주택, 등록문화재 주택 등등 다. 주택신축용 토지 5. 종합부동산세의 세율 과세대상 공정시장가액비율 과세표준 세율 누진공제액 주택 80% 6억원 이하 0.5% - 6억원 초과 ~ 12억원 이하 0.75% 150만원 12억원 초과 ~ 50억원 이하 1.0% 450만원 50억원 초과 ~ 94억원 이하 1.5% 2,950만원 94억원 초과 2.0% 7,650만원 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) 80% 15억원 이하 0.75% - 15억원 초과 ~ 45억원 이하 1.5% 1,125만원 45억원 초과 2.0% 3.375만원 별도합산토지 (일반건축물의 부속토지 등) 80% 200억원 이하 0.5% - 200억원 초과 ~ 400억원 이하 0.6% 2,000만원 400억원 초과 0.7% 6,000만원 6. 납부할 종합부동산세 계산 방법 납부할 종합부동산세 = 종합부동산세 과세표준 - 법정 공제세액 종합부동산세 과세표준 = {(인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액) * 공정시장가액비율} * 세율 ※ 법정 공제세액 가. 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 대한 재산세상당액 나. 1세대1주택 세액공제액 다. 세부담상한액을 초과하는 금액 <1세대 1주택자 세액공제(중복 적용 가능)> - 1세대 1주택 고령자 - 60세 이상 : 10%, 65세 이상 : 15%, 70세 이상 : 30% - 1세대 1주택 장기보유자 세액공제 - 5년 이상 : 20%, 10년 이상 : 40% < 세부담 상한액 초과금액> - 각 과세대상 유형별로 해당연도에 부과된 재산세액과 부담 상한액 적용전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산한다. 즉, 당해연도 총세액상당액(재산세+종합부동산세) ≤ 전년도 총세액상당액 * 한도비율 {(재산세+종합부동산세)*150%} 7. 종합부동산세 고지/납부 - 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정 8. 종합부동산세 분할 납부 - 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다. - 분할 납부 할 수 있는 세액 ◇ 납부할 세액이 500만원 초과 1천만원 이하일 경우 : 500만원을 초과하는 금액 ◇ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2이하의 금액 - 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 한다.
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