[부동산]부동산 양도세, 주택임대사업자 등록 세금혜택

 

 

부동산 양도세 

 

 

 

THE # STAR CITY(217.87㎡/163.53㎡)

(65.9평/49.4평)

 

 

 

 

 

1세대 1주택(1가구 1주택)

 

 

용어 정의

소득세법에 규정된 1세대 1주택은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 1년 이상 거주하는 것을 말한다.

 

조세 정책상 세금을 과세하는데 있어서 부동산(주택)을 실거주로 보느냐 투자(투기)로 보는가에 따라 과세 개념이 완전히 달라진다.

그래서 외관상 그 기준이 되는 1세대 1주택이 갖는 의미는 매우 크다.

그러다보니 1세대 1주택을 판정하는 기준도 복잡하고 까다롭다.

​
 

1.  양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

- 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세 요건을 충족하는 주택을 말한다.

  (양도 당시 실거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 제외한다.)

지역 구분없이 2년 이상 보유하면 비과세에 해당한다.(2012년 6월 29일 이후 적용)

이때 주택에 딸린 토지가 ​도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배 까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 된다.

단, 1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도시(담보대출 계약기간 만료 이전 양도시는 적용되지 않음)에는 1세대 1주택 비과세 요건중 거주기간을 적용하지 아니한다.

 

 

2. 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하는 1세대 1주택

1) 취학, 1년 이상의 질병의 치료 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 타 시군으로 이사 할 경우

2) 해외이주법에 따라 세대전원이 해외로 이주하는 경우(단, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 함)

3) 1년 이상 계속 국외거주를 필요로 하는 취학, 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우(단, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 함)

4) 재개발, 재건축 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발, 재건축된 주택으로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 경우

5) 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의 거주기간이 5년 이상인 경우

6) 1세대 1주택 일부 수용 후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일로부터 5년 이내 양도시

  

3. 양도소득세를 과세하지 않는 1세대 2주택

1) 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우 - 이사를 가기 위해 새집을 사고 3년 안에 살던 집을 팔게 되는 경우

2) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 경우 - 상속 개시 당시 가지고 있던 일반 주택을 먼저 파는 상속인의 1세대 1주택

단, 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세가 됨

3) 한 울타리 안에 두 채의 집이 있는 경우 - 한 세대가 주거용으로 모두 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 본다

4) 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 된 경우 - 매매계약서 등에 의하여 주택을 판 사실이 확인되면 과세하지 않음

5) 직계존속을 모시기 위해 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 된 경우 - 60세 이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 모시기 위해 합친 경우 합친 날로부터 5년 이내에 양도하는 주택은 비과세

6) 결혼으로 두 채의 집을 갖게 되는 경우 - 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

7) 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우 - 농어촌주택을 취득하여 일반주택을 파는 경우

8) 취학 등 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하는 경우 - 취학(유치원,초,중학교 제외),직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 질병의 치료나 요양의 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 일반주택을 3년 이내에 파는 경우

9) 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례

 

* 농어촌주택 - 서울 인천 경기도를 제외한 읍,면 지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 다음의 주택

1) 상속주택 - 피상속인이 취득한 후 5년 이상 거주 주택

2) 이농주택 - 농,어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년이상 거주한 사실이 있는 주택

3) 귀농주택 - 농,어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1,000㎡이상의 농지와 함께 취득하여 세대전원이 이사하여 거주하고 있는 주택(대지면적 660㎡이내)

​​ 

 

4. 그 외 양도소득세가 과세되지 않는 주택

1) 1세대 1주택자가 보유한 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 큰 경우

  주택 > 점포 : 점포를 주택으로 보아 건물 전체를 비과세

  주택 ≤ 점포 : 주택부분은 비과세, 점포부분만 과세

2) 재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 판 경우 - 종전주택의 보유기간, 공사기간, 완공주택의 보유기간을 합산한다

3) 입주권을 판 경우 - 종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우

 

 

 제주 영평동에서 쓰던 책상

 

 

양도소득세의 감면 및 비과세

 

 

농지

​

1. 자경농지의 양도시 감면

​

○ 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 경우 - 단, 경작기간 중 해당 피상속인(배우자 포함) 또는 거주자의 사업소득금액과 근로소득의 총급여액의 합계액이 3,700만원 이상인 과세 기간이 있는 경우 그 기간은 경작 기간에서 제외(2014년 7월 1일 이후 양도하는 분부터 적용)

농지소재지 : 농지가 소재하는 시/군/구 안의 지역이나 이와 붙어 있는 시/군/구 안의 지역 또는 농지로부터 직선거리 30km이내의 지역 

​

○ 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인에 양도하는 경우 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건을 완화함

 

대상농지 및 자경기간

대상농지	자경기간	적용기한
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지	3년 이상	2015년 12월 31일 까지

 

○ 감면 대상이 되지 않는 경우

a. 시지역(광역시의 군지역, 시의 읍/면 지역 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

대규모개발사업지역 - 사업지역 내의 토지 소유자가 1,000명 이상인 지역이거나, 사업시행면적이 100만㎡이상인 지역(택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우 10만㎡)

b. 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

c. 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 지정된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 지정일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세 감면

d. 상속인이 상속받은 농지(피상속인이 8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지

​

○ 감면 한도액 : 자경농지 대토 감면과 합산하여 5년간 3억원(1년간 2억원, 2008년 1월 1일 이후)

​

  

2. 자경농지의 대토

​

○ 경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세가 감면됨

a. 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지 면적의 1/2 이상이거나 가격의 1/3 이상인 다른 농지를 사야 하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)

b. 농지를 취득한 후 계속하여 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작하여야 함

c. 판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 3년 이상 경작했어야 함

​

○ 감면 한도액 : 자경농지 감면과 합산하여 5년간 3억원(2008년 1월 1일 이후, 대토감면 한가지만 적용될 경우 5년간 1억원)

​

○ 대토 감면 요건 - 다음의 경우를 모두 충족해야

a. 4년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자

b. 종전의 농지 양도일부터 1년(협의 매수, 수용시 2년 이내)내에 새로운 농지 취득 또는 새로운 농지 취득일로부터 1년 이내에 종전의 농지를 양도

c. (종전 농지를 먼저 양도하고 새로운 농지를 나중에 취득)그 취득한 날부터 1년 이내에 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작 개시

d. (새로운 농지를 먼저 취득, 종전 농지를 나중에 양도)종전의 농지 양도일부터 1년 내에 새로운 농지소재지에 거주하며 경작 개시

e. 새로운 농지 거주하며 계속 경작 기관과 종전의 농지 경작기간 합산 8년 이상

f. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 2/3이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액1/2이상일 것

​

3. 자경농지의 환매

- 농업인이 직접 경작한 농지등을 한국농어촌공사에 양도한 후 임차하여 직접 경작한 경우로서 해당 농지 등을 임차기간 내에 환매한 경우 해당 농지 등의 양도소득에 대하여 납부한 양도소득세를 환급 받을 수 있다.

​

4. 양도소득세 비과세

- 경작상 필요에 따라서 다음과 같이 농지를 교환하는 때에는 비과세 됨

즉, 교환하는 쌍방 토지가액의 차액인 큰 편의 1/4이하이고 교환으로 취득한 농지를 3년 이상 그 농지 소재지에 거주하면서 경작해야

​

​ 

 

기타 양도소득세가 감면되는 경우

​

1. 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

  - 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 국민주택 규모(전용85㎡이하)의 주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 임대기간과 주택의 유형에 따라 50%~100%를 감면

​

2. 준공공임대주택에 대한 양도소득세 감면

  - 다음 요건을 모두 갖춘 경우 100% 감면

○ 2017년 12월 31일까지 임대주택법 2조 3호의 매입임대주택을 취득하고, 취득일로부터 3개월 내에 임대주택법 6조2에 따라 준공공임대주택으로 등록할 것

○ 준공공임대주택으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도

○ 최초의 임대보증금 또는 임대료는 주변시세, 임대기간 중 연5%의 인상율

​

3. 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면

○ 감면대상

a. 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우

b. 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축 주택을 취득한 경우

○ 감면내용

취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세 전액을 감면하고, 5년이 경과한 후 양도하는 경우 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 계산한다.

​

4. 공공사업용 토지 등에 대한 감면

​

5. 개발제한구역에서 해제되어 수용되는 토지 등에 대한 감면

​

  

 

양도소득세 비과세, 감면이 배제되는 경우

​

○ 토지 또는 건물 등을 미등기로 양도하는 경우

​○ 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 양도소득세 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면을 받았거나 받을 세액에서 일정 금액을 뺀 세액만 비과세

   

양도소득세의 1세대 다주택자 중과세 폐지 및 완화

 

오늘은 양도소득세 중에서 중과세 ​​되었던 1세대 다주택자 및 비사업용 토지에 대해서 알아보겠습니다.

 

1세대 2주택 중과세 폐지

○ 2007년부터 적용하던 2주택 이상 중과 세율을 2009년부터 한시적으로 유예하였으나 2014년1월1일부로 완전 폐지하였습니다.

- 따라서 2007년1월1일부터 2008년12월31일까지의 기간 중에 양도한 경우에만 50%의 세율로 중과세되고, 해당 기간 이외의 거래분에 대해서는 누진세율(1년 미만 단기 양도시 40% 세율 적용 : 2014년1월1일 이후 양도분 부터 적용)이 적용됩니다.

   

 

1세대 3주택 이상 중과세 폐지 및 완화

○ 2004년부터 적용하던 3주택 이상 중과 세율을 2009년부터 한시적으로 유예하였으나 2014년1월1일부터 중과 세율을 완전 폐지 및 완화하였습니다.

- 따라서 2004년1월1일부터 2008년12월31일까지의 기간 중에 양도한 경우에만 60%의 중과세가 적용

- 1년 미만 단기 양도의 경우 2014년1월1일 이후 양도분부터 40%의 세율이 적용됩니다.

  

 

비사업용 토지 양도소득세 중과세 폐지 및 완화

○ 2007년부터 적용하던 비사업용 토지 중과 세율을 2009년3월16일부터 한시적으로 유예하였으나 2014년1월1일부터 완전 폐지 및 완화하였습니다.

- 따라서 2007년1월1일부터 209년3월15일까지의 기간 중에 양도한 경우에만 60%의 세율로 중과세 됩니다. 

○ 한편, 3년 이상 보유한 토지를 양도하더라도 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제는 적용받을 수 없습니다.

   

 

비사업용 토지

비사업용 토지란 아래의 기준을 모두 충족하는 토지를 말합니다.

 

○ 기간기준 : 다음 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 비사업용토지로 보지 않습니다.

1. 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

2. 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

3. 보유기간 중 60%이상을 직접 사업에 사용

<단, 보유기간 2년 미만인 경우 3.항만 적용합니다.>

 

○ 대상토지 기준 : 다음 중 하나에 해당되는 토지

1. 농지 : 다음에 해당되지 않는 전/답/과수원

- 시 이상 주거/상업/공업 지역 외에 소재하는 재촌/자경 농지

- 농지법에 따른 주말/체험 영농소유농지(세대당 1,000㎡미만)등

2. 임야 : 다음의 임야는 제외

- 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야(도시지역 밖 또는 도시지역의 보전농지지역 안의 임야에 한함)

- 재촌하는 자가 소유하는 임야

3. 목장용지 : 다음의 목장용지는 제외

- 시 이상 주거/상업/공업 지역 외의 지역에 소재하는 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지

4. 비사업용 나대지 : 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지 등의 토지

- 다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외

   * 운동장/경기장 등 체육시설용 토지

   * 휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군 훈련시설장용 토지

   * 개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지

 

○ 다음의 토지는 위의 기준과 관계없이 사업용 토지로 봅니다.

1. 2006년12월31일까지 상속으로 취득하거나 또는 2006년12월31일 이전에 20년 이상 소유한 농지/임야/목장용지로 2009년12월31일까지 양도하는 토지

2. 법률에 따른 협의매수/수용토지로 사업인정고시일이 2006년12월31일 이전 토지 또는 취득일(상속토지는 피상속인 취득일)이 사업인정고시일 2년 이전의 토지

3. 2005년12월31일까지 취득한 종중소유의 농지/임야/목장용지

4. 상속으로 취득한 농지/임야/목장용지로 상속일로부터 5년 이내(임야/목장용지는 3년)양도하는 토지

5. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지/임야/목장용지로 이를 해당 지계존속 또는 해당 배우자로부터 상속/증여받은 토지(단,도시지역 안의 토지는 제외)

 

 

노루오름 정상에서 바라 본 한라산

 

 

양도소득세 계산방법

 

계산절차

양도차익 = 양도가액(실지거래가액) - 취득가액(실지거래가액) - 필요경비(양도비 등 필요경비)

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 감면대상 양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원, 미등기시 적용배제)

산출세액 = 양도소득과세표준 X 세율

자진납부할 세액 = 산출세액 - 감면세액

 

 

 

양도차익 계산

양도차익 = 실지양도금액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비

실지양도가액​ : 상대방으로부터 실제로 받는 거래금액을 말한다

실지취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말한다

1. ​취득시 부대 비용 - 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외에 취득세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

2. 취득후 지출 비용 ​

 * 부동산을 취득한 후 용도변경, 개량, 이용편의를 위하여 지출한 비용

 * 새시 설치비용, 발코시 개조비용, 난방시설 교체비용 등

 * 소유권 확보를 위한 소송비용, 명도비용, 인지대 등도 포함

 * 취득 후 소유권 분쟁이 있는 경우 그 소송비용, 명도비용, 인지대 등도 포함

3. 양도비용 - 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등

기타 필요경비 : 1 + 2 + 3

​

​​​

장기보유 특별공제

- 토지 또는 건물을 양도하는 경우에만 적용. 단, 미등기 양도자산 및 비사업용 토지는 공제 제외

구분	2008.1.1~2008.3.20		2008.3.21~2008.12.31		2009.1.1~2011.12.31		2012.1.1~
적용대상 보유기간	토지/건물	1세대1주택	토지/건물	1세대1주택	토지/건물	1세대1주택	토지/건물 다주택	1세대1주택
3년 이상	10%	10%	10%	12%	10%	24%	10%	24%
4년 이상	12%	12%	12%	16%	12%	32%	12%	32%
5년 이상	15%	15%	15%	20%	15%	40%	15%	40%
6년 이상	18%	18%	18%	24%	18%	48%	18%	48%
7년 이상	21%	21%	21%	28%	21%	56%	21%	56%
8넌 이상	24%	24%	24%	32%	24%	64%	24%	64%
9년 이상	27%	27%	27%	36%	27%	72%	27%	72%
10년 이상	30%	30%	30%	40%	30%	80%	30%	80%
	11년	33%	11년	44%
	12년	36%	12년	48%
	13년	39%	13년	52%
	14년	42%	14년	56%
	15년 이상	45%	15년	60%
			16년	64%
			17년	68%
			18년	72%
			19년	76%
			20년 이상	80%

* 주택의 경우에는 비과세 여부와 상관없이 양도 당시 1세대 1주택이면 최고 80%까지 적용됨

   다만, 비거주자는 1세대 1주택이라도 최고 30%까지 공제함

​​​

​

양도소득 기본공제

다음과 같이 소득별로 각각 연간 250만원을 공제한다.

1. 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

2. 주식 또는 출자지분 1년에 2회 이상 양도하는 경우 연중에 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제

   단, 미등기양도자산은 양도소득 기본공제에서 제외​

노루오름에서 바라 본 한라산 

 

양도소득세의 세율

 

그동안 부동산의 양도소득세에 대해서 알아보았습니다.

오늘은 양도소득세의 세액을 결정하는 세율에 대해서 알아보겠습니다.

양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다.

그리고 부동산 정책의 변동에 따라 세율도 많이 바뀌어 상당히 복잡합니다.

​

양도소득세 세율

자산	구분		'02.1.1이후양도	'04.1.1~08.12.31	'09.1.1~'09.3.15	'09.3.16~13.12.31	'14.1.1.~
토지, 건물, 부동산에 관한 권리	보유기간	1년 미만	36%	50%			50%①③
		2년 미만	누진세율	40%		40%①	40%①④
		2년 이상	누진세율
	1세대2주택이상 (1주택+1조합원 입주권포함)인 경우의 주택		-	누진세율 ('07년부터50%)	누진세율(2년 미만 단기 양도시 해당 단기양도세율 적용)
	1세대3주택이상(주택+조합원입주권 합이 3이상포함)인 경우의 주택		-	60%(입주권포함 3이상인 경우  '06년부터 60%)	45% (1년 이상)	누진세율(단,지정지역⇒누진세율+10%) ②	누진세율(단,지정지역⇒누진세율+10%)
	비사업용 토지		-	'07년 부터 60%			누진세율(단,지정지역⇒누진세율+10%)⑤
	미등기 양도자산		60%	70%
기타자산			보유기간에 관계없이 누진세율

 

① 2이상의 세율에 해당하는 때에는 산출세액 중 큰 것을 적용(누진세율+1-%와 40%비례세율의 경합시 산출세액이 큰것 적용)

② 2012년 5월 15일 주택지정지역(강남,서초,송파)해제 / 2008년 11월 7일 토지지정지역 해제

③ 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원 입주권을 양도하는 경우 40% ⇒ 2014년 1월 1일 부터 적용

④ 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원 입주권을 양도하는 경우 누진세율 ⇒ 2014년 1월 1일 부터 적용

⑤ 2016년 1월 1일 이후 모든 지역의 비사업용 토지 ⇒ 누진세율+10%

 

 

2014년 1월 1일 이후 양도분 주택 및 비사업용 토지 세율

구분			보유기간	세율	비고
주택	2주택		1년 미만	40%	(경합없음)
			2년 미만	누진세율
	3주택	지정지역	1년 미만	40%	산출세액 중 큰 것
				누진세율+10%
			2년 미만	누진세율+10%
		일반지역	1년 미만	40%	(경합없음)
			2년 미만	누진세율
비사업용 토지		지정지역 (2016.1.1이후 모든지역)	1년 미만	50%	산출세액 중 큰 것
				누진세율+10%
			2년 미만	40%	산출세액 중 큰 것
				누진세율+10%
		일반지역	1년 미만	50%	(경합없음)
			2년 미만	40%

 

  

 

누진세율

2008년			2009년			2010년~2011년
과표	세율	누진공제	과표	세율	누진공제	세율	누진공제
1,000만원 이하	9%	-	1,200만원 이하	6%	-	6%	-
4,000만원 이하	18%	90만원	4,600만원 이하	16%	120만원	15%	108만원
8,000만원 이하	27%	450만원	8,800만원 이하	25%	534만원	24%	522만원
8,000만원 초과	36%	1,170만원	8,800만원 이상	35%	1,414만원	35%	1,490만원
2012년~2013년				2014년 이후
과표		세율	누진공제	과표		세율	누진공제
1,200만원 이하		6%	-	1,200만원 이하		6%	-
4,600만원 이하		15%	108만원	4,600만원 이하		15%	108만원
8,800만원 이하		24%	522만원	8,800만원 이하		24%	522만원
3억원 이하		35%	1,490만원	1.5억원 이하		35%	1,490만원
3억원 초과		38%	2,390만원	1.5억원 초과		38%	1,940만원

 

 

 

 

 

 

양도소득세 신고 방법

 

지금까지 양도소득세의 계산 방법 및 세율등에 대해서 알아보았는데,

오늘은 산출된 양도소득세를 신고하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

양도소득세 신고는 세무서를 직접 방문해서 할 수도 있으나

국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 전자신고를 할 수 있습니다.

 

예정신고

◈ 예정신고 납부란?

양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정신고기한 내에 주소지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.

 

◈ 예정신고 납부기한

토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산을 양도한 경우 - 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 - 토지거래허가(해제)일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

예정신고 납부 세액공제 전면 폐지되어 가산세가 부과됩니다.

- 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부가됩니다.

 

◈ 연도별/자산별 양도소득세 예정신고세액 공제와 무신고가산세

양도소득세 과세대상 자산		2010년 양도분			2011년1월1일  이후 양도분
		예정신고 세액공제율	한도액	무신고 가산세율
2년이상 보유한 부동산 및 권리/기타자산(골프회원권 등)		5%	291천원	10%	* 예정신고 세액   공제 없음  * 무신고 가산세   20% 적용
협의매수/수용  부동산	2년 미만	5%	한도 없음	20%
	2년 이상			10%
* 주식/미등기 양도  * 2년미만 보유한 부동산 및 권리  * 지정지역 3주택 이상자		없음	-	20%

양도소득세 무납부 시 납부불성실 가산세 연간 10.95% 적용

 

확정신고

◈ 당해 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에 한하여 그 다음해 5월1일부터 5월31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야

◈ 단, 양도소득만 있는 자가 연간 양도소득을 합산하여 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

◈ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정/고지하게 되며, 신고/납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%

   (또는 40%), 무납부가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 됩니다.

 

양도소득세 분할납부

◈ 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

◈ 분할납부 할 수 있는 세액

 * 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 - 1천만원을 초과하는 금액

 * 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 - 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

 

양도소득세 물납

◈ 공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공 용지 보상채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부 가능

 * 세액이 1천만원을 초과하는 경우

 * 양도소득세 예정/확정 신고기한 10일 전까지 물납 신청

 

양도소득세 신고시 제출 서류

양도소득세 신고 시에는 세무서에 비치된 '양도소득과세표준 신고 및 납부계산서', '양도소득금액 계산명세서'를 작성하여 다음 서류와 함께 관할세무서에 제출하여야 합니다.

 

◈ 신고인 제출 대상 서류

 * 당해 자산의 양도/취득에 관한 계약서 사본

 * 환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원. 잠정등급확인원 등

 * 자본적 지출액/양도 비용 증빙, 감가상각비 명세서

 

◈ 공무원 확인대상 서류(신고인 제출 생략)

 * 토지/건물 등기부등본

 * 토지대장 및 건축물대장등본

 * 개별공시지가 확인원

 

                   <취득가액 및 필요경비계산 상세명세서 작성사례> 

 

 

                   <양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 작성사례>

 

 

                   <양도소득금액계산 명세서 작성사례>

 

 

 

 

주택임대사업자 세금 혜택

 

                                                                                                                                                  (작성 : 2015. 11. 4.)

실질적인 혜택을 따져 본 후, 주택임대사업자 등록을 해야 하는것이 좋은지를 판단해야 함

 

 

1. 취득세 혜택은 볼 수 있는지?

전용면적이 60㎡이하인 공동주택을 지어서 임대해야 혜택을 볼 수 있습니다.

오피스텔 같은 경우에는 지어서 임대하는 것은 안되고 최초분양을 받는 경우만 혜택을 볼 수 있습니다. 이 경우 취득세는 전액면제입니다.

 

 

2. 재산세 혜택을 볼 수 있는지? 

 2채(세대) 이상 임대하는 경우만 해당.

전용면적이 60㎡이하인 경우 50%

전용면적이 85㎡이하인 경우 25% 경감, 그리고 오피스텔은 이경우에도 “매입”한것만 해당되며 최초분양이 아니어도 됩니다.

 ※ 2015. 12. 31. 까지만 혜택이 주어짐.

 

 

3. 임대소득세 혜택은?

 3억이하 주택 3채(세대) 이상을 임대하는 경우 20% 세액감면. ※ 2016. 12. 31.까지만 혜택이 주어짐.

 

 

4. 종합부동산세 혜택은?

 매입한 임대주택의 공시가격이 6억원이하(비수도권 3억원이하)면 합산배제됩니다.

 건설임대주택(지어서 임대)의 경우 6억이하이고 약45평이하 여야하며 동일 특별시, 광역시, 도단위 내에서 2호이상을 임대하면 합산배제됩니다.

 

 

5. 양도소득세 혜택은?

당해 임대주택 매각시 장기보유특별공제를 추가공제 해줌.

그리고 거주주택 양도소득세 비과세 혜택이 주어집니다.

 

  이상과 같은 점들을 꼼꼼히 살펴보고 손익계산을 따져보시기 바랍니다.

5년 임대의무기간을 준주 해야하는 만큼 정밀한 계산과 신중한 선택을 함께 하길 바랍니다.

 

 

 

갤러리아 팰리스