[부동산]경매물건 권리분석, 상품촬영박스를 이용한 상품촬영

 

 

 

경매물건 권리분석요령

 

 

 

1. 의의

 

경매부동산의 분석에는 부동산 자체에 내재하는 물리적 하자(오손, 파손, 내용연수(耐用年數)나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를 파악하는 물건분석이 있고 그 물건이 올바르고 합당하게 소유권을 취득하는데 법률적인 하자가 있는지의 여부를 파악하는 권리분석이 있다. 본질적으로는 우리나라는 소제주의를 취하기 때문에 낙찰에 의하여 부동산의 모든 부담이 소멸되고 낙찰자가 아무런 부담이 없는 완전한 소유권을 취득하도록 하고는 있지만 모든 권리 문제를 법원에서 해결해주는 것은 아니기 때문에 권리분석이 잘못되면 경제적으로 큰 손실을 당하여 일반 매매물건을 사느니만 못한 경우가 허다하다. 경매의 성공여부는 이 권리분석이 잘되고 못되고 달려있다고 해도 과언이 아니다. 특히 주택은 임차관계가 얽히고 섥혀있기 때문에 미리 임차관계와 해당주택의 임차금및 대항력 유무 여부를 사전에 점검해야 한다.

 

2. 권리분석의 핵심

 

등기부(등기순위)보는 법

 

(1)등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 甲區, 乙區 로 구성되어 있다. 표제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청 등이 보인다. 이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 이러한 권리들이 있는지를 확인한다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 기재된다. 마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 파악한다. 다음으로 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정된다. “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다.

(2)우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다. 이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다. 낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.

 

* 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기전에는 피하는 것이 좋다.

 

표1) 낙찰자의 부담이 없는 경우

등기순위 권리의 종류 경매결과

 

1 근저당 말소

2 지상권 말소

3 가등기 말소

4 가처분 말소

 

표2) 낙찰자의 부담이 있는 경우

등기순위 권리의 종류 경매결과

 

1 가등기 or 가처분 지속

2 저당권 말소

3 지상권 말소

4 전세권 말소

 

이것이 “낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다.”는 민사집행법상의 ”소제주의“ 이다. 그러나 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권 등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰 받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다. 가처분의 인수는 ‘소유권의 상실’을 뜻하며 지상권 인수는 ‘사용불가’ 판단에 가깝다. 전세권 인수는 입찰 대금외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다. 다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청한 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다. 또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다. 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소 된다. 소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다. 이 같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식중 반은 터득한 셈이다.

 

(3)주택임대차보호법

 

경매부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있다. 시가보다 비싸게 경매 받을 가능성이 아주 농후하기 때문이다. 경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매대상이 주거용건물인 경우 필수적 요건이다. “대항력”이란 임차인이 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다. 집 주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 “대항력이 있다”라고 한다. 주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다.” 라고 규정한다. 등기부에 전세사실을 등재한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치이다. 경매주택 에 이러한 “채권적 전세”의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을 땐 보다 세심한 주의가 요구된다. 권리관계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경쓸 필요가 없거나 둘 중 하나이다. 판단기준은 저당권이나 가압류 강제경매 기입등기, 담보가등기 설정일자와 비교하여 3가지 패턴을 분류해 볼 수 있다.

경매에 따른 임차금 부담 여부

구분 권리관계 경매결과

 

사례1) 2002. 04 저당

2002. 10 전세 모두말소, 추가부담 없음

 

사례2) 2002. 09 전세

2002. 10 저당 저당만 말소 임차보증금추가 부담

 

사례3) 2002. 09 저당

2002. 10 전세

2002. 11 저당 모두말소, 추가부담 없음

 

선순위저당권이 존재하는 경우(사례1)

 

세입자가 대항요건(전입신고와 거주)을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정된 경우이다. 임차인은 선순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰 받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 없다.

소제주의 원칙에 따라 낙찰허가에 의해 저당권과 저당권보다 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없다. 즉 경매참여자의 추가부담은 없다.

 

후순위 저당권이 존재하는 경우(사례2)

 

주택임차권은 대항요건을 갖춘 후에 등재된 후순위 저당권에 대항할 수 있다. 따라서 선순위임차인은 후순위저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자가 저당권에 우선 하는 부동산상의 모든 부담을 인수한다. 이 경우 낙찰자의 실제 낙찰가격은 법정에서 써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이 된다. 경매초보자 실수는 <사례2> 경우는 간과하기 때문이다.

 

선순위와 후순위의 저당권이 모두 존재하는 경우(사례3)

 

선순위저당과 2순위 저당사이에 대항력요건을 갖춘 주택임차권이 있는 경우이다. 현재 판례 는 “1,2순위 저당권은 모두 말소되고 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없다”는 입장이다. 만약 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰가격이 임대보증금만큼 하락된 가격에서 결정될 것이고 선순위저당권의 담보가치가 후순위임차권 때문에 손상받는 결과가 될 것이다. 즉, 낙찰자의 추가 부담은 없다.

 

저당권이 없는 경우

 

등기상의 가압류 설정일자와 세입자의 대항요건 구비일은 비교하면 된다. 대항요건 구비일이 가압류 일자보다 빠르면 경매결과 임대보증금은 낙찰자의 추가부담이 된다. 마지막으로 주의해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 한다. 입찰1주일 전 비치되는 임대차 현황조사서로 1차확인 한 후 입찰전 재확인 절차를 거쳐야 한다.

 

사례(하자 판별법)

구분 등기관계 임대차관계 경매참가여부

 

사례1) 저 당 1998. 7. 2

가등기 1999. 8. 14 전세 2000. 05. 15

전세 2000. 07. 16 ㅇ

 

사례2) 가등기 1998. 05. 27

저 당 1998. 10. 11, 전세 1998. 05. 25

전세 1999. 03. 18 x

 

사례3) 저 당 2002. 03. 02, 전세 2002. 03. 01 x

사례4) 가등기 2001. 04. 04, 전세 2001. 04. 03 x

사례5) 압 류 2002. 05. 06, 전세 2002. 05. 06 ㅇ

 

* (사례1)

1순위 저당이 세입일자 보다 빠르면 아무런 걱정없이 경매에 참여해도 된다. 저당보다 뒤지는 가등기가 말소됨은 물론 임차보증금의 추가 부담도 없다.

 

* (사례2)

전입일자가 가등기보다 앞서고 저당권 설정일자 경매참여를 단념해야 하는 경우인데 입찰일은 1998년 5 월 세입자의 입찰보증금을 떠있게 되고 가등기도 말소되지 않아서 소유권을 상실할 가능성이 짙다. 이런 물건은 입찰가격이 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매초보의 시각으로는 탐스러운 사과처럼 보일지도 모른다.

 

* (사례3)

1순위 저당 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통 세를 놓는 것과 은행 등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행되는 경우가 많기 때문에 빈번히 부담하는 사례이다. 이때는 등기상의 권리종류에 따라 사정이 달라진다. 사례3은 경매가 되더라도 임차권은 소멸되지 않는다. 때문에 임차보증금을 추가 부담해야 하는 경우이다.

 

* (사례4)

가등기와 임차권의 효력이 같은날 성립된 예이다. 임차인은 본등기 이전의 합리적인 점유자이므로 대항력을 인정받는다는 것이 판례의 취지이다. 역시 좋지 않은 물건이다.

 

* (사례5)

말소기준권리(압류)와 임차권이 같은날 충돌한 경우이다. 압류일자와 전입일자가 똑같은 이 경우 경매절차가 합법적으로 진행되는 이상 임차인은 낙찰자에게 임차보증금을 요구 할수 없다. 경매에 참가해도 좋은 물건이다

 

 

 

1. 권리분석 기본

 

소제주의와 인수주의 : 낙찰로 인하여 소멸되는 권리와 낙찰자에게 인수되는 권리

 

 

2. 주의해야 할 권리변동 변수

 

(1) 대위변제가능성 : 말소기준권리가 후순의 임차인의 보증금보다 적은 경우

 

(2) 경매취소가능성 : 부동산가격에 비하여 경매신청자의 채권이 너무 적은 경우에는 경락 후에도 낙찰대금 납부일까지 채무자 또는 소유자가 채무를 변제할 가능성이 크고 그리하면 경매는 취소됨, 또 너무 많아도 경매신청의 실익이 없게 되면 채권자가 취하할 가능성이 있으며, 경매신청자에게 배당여력이 없는 경우에는 경매는 취소됨.

 

(3) 법정지상권, 분묘기지권) 공유지분소유자의 우선매수권실행가능성

 

3. 일반인을 위한 경매 테크닉

 

경매의 권리분석을 위해서는 소멸되는 권리와 인수되는 권리에 대한 상식이 필요하다.

인수되는 권리는 경락자가 그대로 권리를 이행해야 하는 의무가 있기 때문에 경매 종료 후 인수권리에 해당되는 금액을 추가부담 해야 하는 경우가 발생한다.

 

따라서 시세보다 싸게 경락 받았다 할지라도 선순위자들에게 대해 추가부담액이 클 경우 오히려 시세보다 비싸게 받게 되는 사례도 있어 특히 주택의 경우 임대차권리분석에 주의를 기울여야 한다.

권리분석은 채권보다 선순위 저당권을 기준으로 삼는다.

 

등기부상 권리 중 저당권은 경매가 완료되면 무조건 말소되고 선순위 저당권보다 등기부에 등재된 날짜가 뒤지는 권리도 모두 말소된다.

반대로 저당권보다 앞서 등재된 가등기, 가처분, 전세권, 지상권 등의 권리는 경매가 완료 되도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 등기상 부담이 된다.

 

또 세입자의 임차 보증금도 저당권을 기준으로 하는데, 세입자의 입주일이 저당권보다 빠르면 세입자의 보증금은 낙찰자의 낙찰대금 이외에 추가로 부담해야 한다.

위와 같은 원칙을 기준 삼아 경매의 권리분석 요령을 요약해 보자.

 

 

(1) 저당권보다 우선한 권리가 있을 경우는 일단 피하는 것이 좋다. 저당권보다 우선한 권리는 낙찰자에게 그대로 인수되므로 만일 가등기가 남아있을 경우 가등기자가 본등기를 통해 소유권을 차지해버리면 그대로 재산권을 박탈당하는 경우가 생길 수 있기 때문이다.

 

(2) 저당권보다 우선 대항력을 갖춘 임차인이 있을 경우 추가부담액이 많으면 결국 부담액은 커지므로 임차인의 입주일을 확인하자.

 

이때 낙찰자의 입장에서는 확정일자나 전세등기보다는 임차인의 입주일이 저당권보다 우선하는가에 초점을 두어야 한다.

 

(3) 임대차 관계가 부정확한 물건은 보충조사가 필요하고 임대차가 공란일 경우 임대차 관계가 깨끗하기 보다는 오히려 불완전한 경우일 확률이 높기 때문에 일단 보류하는 것이 바람직하다.

 

(4)선순위 저당액이 적을 경우 후순위저당권자가 대신 갚고 자신의 권리를 제대로 보장받는 '대위변제'를 활용할 수 있다.

 

대위변제란 제3자가 채무자를 대신해 갚은 돈만큼의 권리가 채권자로부터 제3채무자에게 이동되는 것을 말한다.

 

배당은 낙찰대금을 낙찰자가 법원에 내면 권리관계에 의해 법원이 배당하는 것으로 엄격하게 말하자면 경매 참가자와는 직접 관계는 없으나 세입자로 들어갈 경우 이를 염두해 두어야 나중에 경매에 의해 손해 보는 일이 없을 것이다.

최우선 배당을 받는 경매집행비용은 경매 준비 및 실행을 위해 소요된 비용으로 보통 2~5% 수준이며, 경매신청인이 일단 미리 납부하게 된다.

 

(5) 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당 받지 못한 잔액이 낙찰자에게 인수되게 됨을 주의하여야 한다.

 

 

 

 

 

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상품촬영

 

 

2015. 11. 13.

 

광진문화원 사진반에서

 

 

 

보드카

형광등아래에 촬영박스를 놓고 측면에서 스텐드 불빛을 밝히고 P모드 /ISO 200 /스팟측광으로 촬영

 

 

 

 

 

향수

스피드라이트를 사용하지 않고 ISO 3200으로 촬영

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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